难产的物权法及其热点问题

我国目前尚未颁布独立的“物权法”，有关物权法的称谓还只是法理学中的一个概念。部分物权制度散见于《民法通则》、《土地管理法》、《房地产管理法》、《担保法》、《婚姻法》等单行立法中。2005年全国人大常委会公布了《物权法（征求意见稿）》，我国的物权立法从此进入了实质性的阶段。但对物权法草案的意见繁多，争议颇大。其中有关热点问题更是论著辈出，卷轶浩繁。笔者根据司法实践和对物权法原理的理解形成此文，意在从法理学角度对物权法进行一些探析。
一、典权制度

典权是一种典型的用益物权，我国是典权法律制度的独创国。直至民国时期，我国的成文法里均有典权制度。1949年2月，国民党六法全书被宣布废除后，典权制度才在我国（大陆）的法律制度中被消灭，但民间的设典行为一直未停止，只是处于自然法约束的状态。最高人民法院关于典当方面的有关司法解释或司法性文件即达15个之多。可见，典当在我国社会生活中是一直存在的。“典”是买卖合同和融资租赁合同的结合物，介乎于抵押和买卖之间，是用益物权中极为灵活的融资方式。在典权制度中，除其一般原理外，还涉及到以下几个方面的问题。

（一）典权的设定应否经物权登记。

我国目前的物权交易登记制度中，较为典型的是房地产转让过户登记和抵押登记。过户登记主要是保护买受人的所有权，抵押登记主要保障债权人的抵押权。那么，典权制度中是否应当设立登记制呢？笔者认为，虽然不是所有的物权均须设立登记，但在某一物权有可能涉及第三人利益时，应当以其登记制度来对不特定的第三人起公示作用。否则，有可能影响物权交易秩序，这里主要涉及的是不动产设典行为。如某人因设典行为而获得典物房地产一宗，在典权存续期间，其向第三人转让了该房产，典期届满后，出典人因回赎而必须恢复对典物的占有状态。此时，由于承典人并非所有权人导致其处分行为将法定无效，第三人即买受人的房产所有权将无法实现，其只能向承典人（即出卖人）主张债权。因为在典权法律关系中，出典人虽不占管典物，但其仍保留典物所有权。只有当其在回赎期逾期不赎时，方才形成绝卖，即丧失了所有权。如果设有登记公示制时，第三人即不至于因盲目交易而受损。因此，对不动产典权设立登记制度是对第三人利益进行合理保护的体现。
（二）典物的回赎期和绝卖期是否同一。

这里应当区别三个概念。第一是典期，即典权合同约定的典权存续期间，一般不超20年。第二是回赎期，即出典人可以行使回赎权的期限。第三是绝卖期，即典期届满后的一定时期，出典人超出该期间而不赎典物的，则丧失所有权，形成绝卖。

回赎期与绝卖期是否同一，应考虑两种情形。一种是定期的典权，另一种是不定期的典权。在定期的典权中，典期并不是回赎期，在典期内，出典人不得行使回赎权。只有当典期届满之次日起，方才开始计算回赎期，该期间由当事人约定，但一般不超过二年。在约定期内或法定的二年内，出典人不行使回赎权的，从期满之日起，其丧失典物所有权，形成绝卖。故在定期的典权合同中，回赎期与绝卖期实际上是同一的。

在不定期的典权合同中，出典人可以随时主张回赎权，只有当超出法定年限不回赎的则视为绝卖。就是说不定期典权中，回赎期等同于最长诉讼时效为20年，而绝卖期则为回赎期满后的两年内，二者存在不同一的情形。
（三）找帖（找补）制度的效力

找帖制度是消灭典权的一种方式。也即在典权存续期间，出典人与承典人就典物让与达成协议时，由承典人向出典人支付该典物应值市价超出原典价的部分，并据此获得典物所有权而消灭典权的行为。找帖实为一种以买卖消灭融资的行为。具有提前结束融资行为，使典权与所有权的主体同一，从而一次性消灭典权的法律意义。
二、农地使用权
(一)物权还是债权？

农地使用权在我国目前的法律形式主要即指土地承包经营权。承包经营权是随着家庭联产承包责任制的贯彻落实而产生的一种土地使用权制度。2003年3月1日，农村土地承包法施行，农民的承包经营权由此前的债权性向物权化方向转化。此种农地使用权不仅取得了对抗相对人即发包人的权利，而且在一定程度上具有对世权的特征。承包经营权的取得不再仅仅依据承包合同，而且实行物权性的登记制度。承包人的经营权具有流转和处分上的相对独立性。如果将承包经营权的法律性质定位于债权的范畴，则由于债权的效力弱于物权，承包人无法对抗发包人和来自政府部门及第三人的侵害，转包时也应获发包人同意。租赁、抵押、转让受到禁止，引发承包人大量的短期行为。农村土地承包法施行前，由于限制交易，从而长期制约了农地权的融资功能，承包人对所承包的土地没有主人感，这正是困绕我国“三农”问题最核心的根源。因此，使承包经营权物权化是在我国现行法统下解决土地使用权的根本出路。未来的物权法将农地物权化，其必要性自不待言。
（二）土地所有权主体虚拟化的问题。

一方面有着农民倾向于土地相对私有化的现实要求，另一方面由于宪法、土地法等法统的限制，在所有权方面短期内不可能有根本性的突破，致使所有权主体和使用权主体越来越分离。所谓的国家所有权和集体所有权越来越成为法律上的一种虚拟化权利。因此，物权法只有扩大使用权主体的各项处分权能，方能使使用权与所有权最大限度地靠近，并使之实质上回归所有权的原本要义，从而最大限度地规避因所有权主体虚拟化而带来的不利影响。
（三）集体土地使用权的流转问题。

我国的集体地权基本可分为农地和宅基两种。宅基地应与城镇建设用地归为一类，共同纳入基地使用权制度中，可以充分流转，以增加其交易和融资功能。农地是集体土地使用权流转的核心问题。目前的集体地权是禁止使用权人抵押、转让、出租、出借等流转的。这在很大程序上限制了农民的自由融资权，也限制了我国城市化的发展能力，更严重的是限制了农民的财产权。物权法征求意见稿明确禁止城镇居民购买农民房地产，实际上是违反市场需求和规律的。因此，未来的物权法应打破这种限制，使之物权化。唯独如此，农民方可对抗来自集体经济组织和各级人民政府的不当侵害。
（四）农地使用权的设立和取得方式。

1、原始取得。该权利主要由集体经济组织的成员基于社员权而以分配方式取得。在现有承包经营权的基础上，不因人口数量变动和户籍迁移而直接由国家发给农地使用权证并登记于国家土地文册中。为了与国家计划生育政策配套，不得侵犯已婚妇女的合法权益并严格实行“增人不增地，减人不减地”的政策。农民获得原始土地证书后，可对其农地使用权进行合法的自由流转。

2、流转取得。包括继受和交易两种形式。非社员的任何组织或公民可基于合法交易或继承、赠与、抵押、典权等法律制度而获得农地使用权，并享有不受限制的自由流转权。流转以书面合同为设立要件，并以登记为设定条件。但继承人的权利不因未登记而受损，且继承登记既能作事实上的分割，亦能作法律上的分割，从而产生新的物权主体。

无论以何种方式取得农地使用权的人均应按约定或法定要求对土地所有人和相对人承担地租义务。除法定税赋外，任何人不得要求农地使用权人承担其地费用。但我国中央政府已计划彻底取消农业税，故农地权人已不再承担地租义务。
三、基地使用权制度
（一）基地使用权的概念与特点

基地使用权在现行立法中指的是建设用地使用权。其应包括农村宅基地使用权和城镇建设用地使用权，各种建设用地等统称基地使用权，并不得在流转功能上区别对待。

基地使用权在现行立法中其范围涉及地上权、地下权和空间权。“基地”与“地基”是性质不同但又有牵连的两个概念。“基地”是法律术语，是地权的一种。“地基”是建筑专业术语，是指承载建筑物或构筑物的基础部分。
（二）基地使用权的原始设立和流转设立。

原始设立分以下两种情形。第一是指集体经济组织的成员基于社员权而分配获得的基地权，但此种权利的享有仅限一次。另一种是国家授予某机关或企、事业法人基地权，主要指划拨。
流转设立主要是指以征收、交易、赠与、抵押、设典、拆迁等方式获得的物权，但无论是以何种方式设立均应以物权的登记公示为设定要件。

任何基地使用权均可自由流转并不受他人干涉。基地使用权的存续系永久性的，不因建筑物的灭失而消灭。基地使用人只因征收、交易、流转、拆迁等行为方可丧失该权利，否则任何组织和个人不得剥夺该权利。更不能因基地权人对基地不开发利用而强制剥夺之，无论是荒芜或利用，均是基地权人的权利，任何组织和个人不得强制。以某一期限内不开发即取消物权的立法具有明显的掠夺性和不正当性。

基地权的设立以法定和书面合同设立并行，但自登记时设定，并不得违反土地用途管制规定。当房地权不统一时，应以基地权为主要判别根据，这是由于基地权的社会属性、自然属性和交换价值确定的。
（三）基地使用权也可适用时效取得。

现有部分物权法理论认为，基地权不得以时效取得。但实际上，这是很不严肃的，也与社会现实之间有极大的矛盾。如某人以改造自然而取得某基地且持续性地达到一定期间，后该基地的范围已纳人政府的建设规划中，如不给此类权利人以基地权，则势必引发社会物权秩序的混乱。故基地权也可适用时效取得，但应以时限较长为宜，一般以20年为准。
四、抵押登记中存在的有关问题
抵押是一种重要的担保物权制度。由于我国担保法的立法缺陷，致其在登记方面存在重大暇疵。
（一）应以“登记对抗主义”取代“登记生效主义”。

我国现有抵押登记采用登记生效主义的原则，即抵押合同自登记时生效。这种立法导致了许多无法克服的困难，也混淆了合同法上的生效条件和物权法上的生效条件。抵押合同受债权法调整，其成立与生效均应受当事人意志的约束，不应受登记这一国家意志的干预。抵押登记与抵押权的实现以及抵押物的权属改定不同，登记仅起公示作用。因而不能以登记这一公法上的效力而否认抵押合同这一私法意志。解决这一问题的途径是应以对抗主义取代生效主义。即抵押合同自成立之日起生效且抵押权自合同生效之日起设定，经登记的抵押权自登记之日起取得对抗第三人的权利。这里的关键的确认善意第三人的范围。该第三人应指在抵押合同生效后而在抵押物上享有合法物权或经申请而被人民法院在抵押物上设定司法负担的申请人。如果抵押人有证据证明第三人在明知已投抵押的情形下而仍与抵押人串通改变物权的，不属善意第三人。
（二）对单方登记效力的认可。

现行担保法要求抵押人和抵押权人双方共同登记方为有效，并未规定单方登记的效力，这在很大程度上损害了债权人的利益。应当规定，只要债权人已合法持有抵押物权利证书的，即应推定抵押人有授予抵押权人登记的意思表示，抵押权人有权持证到登记机关单方进行登记，其效力与双方登记相同。

上述制度可有效地解决现实中大量存在的债权人虽持有抵押人交付的权利证书，但又未履行抵押登记的问题。从而使当事人的私法意思和国家公法意志统一起来。因为，从双方签署抵押合同的目的来看，就是为设定有效的抵押权。抵押人当初对权利证书的交附也足以推定其意思是对该目的的支持。如果在此种情形下不赋予抵押权人单方登记的权利，则势必会使抵押人恶意改变意志，拒绝登记，从而使抵押存有暇疵，这对债权人将构成极大不公。
（三）抵押的实现顺位与登记的关系。

抵押物被设定多重抵押的，在实现抵押权时，应以抵押权登记的先后顺序来确定各权利人的优先次序。凡经登记的，应以登记在先的为优。同日登记的，按比例受偿。未登记的不得对抗已登记的。各未登记的权利人之间，应以设立时间先后为序。同日设立的按比例受偿。如前一顺位受偿后无余值的，后顺位不再于该物值中受偿。
五、建筑物区分所有权制度
（一）建筑物区分所有权的范围与特点：

建筑物区分所有权实际上是为解决基地使用权与建筑物所有权相分离以及多个建筑物所有人之间的所有权关系的制度。最常见的区分所有是指单元楼式的建筑。其范围既涉及各专有部分之间的关系，也涉及专有权与共有权部分之间的关系。此外还有物业管理、小区建设等各方面的物权法律关系。
建筑物与区分所有权的各专有部分具有相对独立性、自由性和排他性。共有部分具有附随性和与专有部分的不可分性，即一体性的特点。
（二）对基地使用权的限制

在建筑物区分所有权中，基地权一般由各区分专有人共有或由第三人拥有。由于区分建筑物的自然特性，基地权的行使必须以整体安全为原则。故基地权人不得损及各区分所有人的权益，上下层之间也不得相互基于地利优势而限制他人权利。在基地权人和区分权人之间，以及各区分权人之间均存有法定相邻关系的权利与义务。
（三）物业管理

由于区分权人的分散性、多重性等缺陷，在组建首届物业管理机构时，开发商应负主要义务。也即开发商对启动物业管理负有责任。如果区分权人会议另有决议的，开发商的义务可以免除。

在物业管理中，管理机构是服务者，区分权人会议是最高权利机构。二者是物业服务与消费的关系，其权利义务由合同法进行调整。经区分权人会议议决的物业公约具有自治宪法的效力，有违反者，物业管理机构应在约定或特别授权的范围内承担排除责任。管理机构因服务暇疵而给任一区分权人造成损失的，得负有赔偿责任。管委会的权能只能由区分权人会议授予，不得由其自行确定。
（四）对共有共用部分任意变更的禁止。

无论是管理人或区分权人未经区分权人会议决议或授权，一律不得对共有共用部分的建筑或基地作任意变更。但维修或增益行为除外。必须确认区分权人会议的权威性，因为其建筑物所有权关系中，只有区分权人是实体权利和义务和承担者。管委会的责任和权利只能限于正当、善意和有授权的范围内。对于改变构造、颜色、使用目的以及设置广告物等方面必须由区分权人会议的决议。管理人的修缮义务也只能在合同约定的范围内或特别规定的范围内承担。公共基金的设立由各区分权人出资，由管委会负责理使用。但须向区分权人会议报告并得到事后核准方为有效。使用不当的，管理服务机构应承担赔偿责任。
（五）区分所有权的灭失与重建。

区分建筑物因任何原因灭失的，均不消灭区分权人的基地权。即便是基地由第三人享有的，也不例外。此时，区分权人享有重建的权利。即灭失区分建筑物的权利人有权根据区分权人会议的决议重建各区分建筑物，重建权不因时效而消灭。区分权优于基地权，后者不得阻碍前者的重建权。
六、土地征收、征用和房屋拆迁中的重大问题。
征收与拆迁制度中最严重的问题

目前，我国的征收拆迁制度中最严重的问题是，大量的商业拆迁主体假借行政和司法权力对公民和法人的财产权予以强制剥夺。这实际是“司法权力行政化”和“行政权力土匪化”在物权法领域的体现。

根据宪法规定或自然法的约束，任何人的财产不应受非法强制剥夺。征收应严格限定在确为公共利益且不得不为之的情形下。而征用则只能依宪法规定适用于国家紧急状态下才可实施。现在的问题是，许多征收拆迁并非为了公共利益而是为了商业目的。许多开发商与行政权力下的既得利益集团形成利益共同体并对公民财产进行强盗式的剥夺。国务院的《拆迁条例》设立的各种强制制度将被拆迁人的实体性权利几乎剥夺殆尽，而司法救济力又微乎其微，几乎起不到任何强效的作用。

在具体操作中，往往只对建筑物或附着物予以补偿，而不对基地权和农地权进行补偿，且补偿价格不是以民事方式协议或司法方式公正裁决确定，而是以政府定价乃至行政命令强制实施。许多开发商只付出极少的补偿费即可获得巨额地产利益的不公正对价。而公民几乎没有公平救济的途径，形成严重的交易不公态势。尤其是动用国家强制力实施拆迁和征收，则更为任何国家物权民事变动法中所闻所未闻的方式。新的物权法应绝对禁止此类“匪化”的物权变动形式。
七、物权法与现存有关法律的相互关系。

这一问题主要是指物权法与民法通则、担保法、继承法、婚姻家庭法之间的吸收与并存关系。继承法与婚姻法中的财产问题可准予适用。民法通则中的财产法的规定的效力应低于物权法的效力。但担保法中关于担保物权的规定应予废止。这样才能解决立法体系上的矛盾，并使之归于统一。

物权法无论是单独成法，还是直接统一于我国民法典之中，均是我国财产法中的一项重大制度。期待未来的物权法是一部真正符合中国实际和发展规律并具有前瞻性的成功立法。