您所在位置:首页 > 房地产法

老行者之家-房地产法-论购买商品预售房应注意的几个法律问题

论购买商品预售房应注意的几个法律问题

作者:闫光渝 阅读12995次 更新时间:2002-11-11

随着我国改革开放的发展和人民生活水平的提高,人们越来越不满足于只是吃饱、穿暖,而是向更高的目标迈进,房子自然成了人们


渴求的目标。房地产业的发展给我国市场经济法制建设增加了新的内容,先是宪法中相关条款的修改,然后是《城镇国有土地使用权出让


和转让暂行条例》的出台,在此前后,建设部又制定了一系列关于房地产开发经营交易和房地产管理相配套的部门规章,可以说我国房地


产的法制正在逐步完善。但是许多人在投资购买商品房之前对市场了解不深,缺乏起码的房地产法律知识,加之商品房销售管理办法跟进


的不及时,结果在购房中引起一连串的法律问题,许多问题逐步暴露出来,如虚假广告、定金圈套、合同欺诈、一房多售、面积缩水、质


量低劣、风险转移、物业管理等问题时有发生。如出现上述问题会给购房者带来难以估量的经济损失,因此对商品房预售研究实有必要。


一、关于预售合同的法律性质,


(一) 预售合同属于买卖合同

房屋预售合同签订之日,房屋尚未开工或正在施工,但双方意图都在于竣工后的房屋产权转让。因此预售合同的标的物有一个“成长”过程,但双方行为的本质仍是买卖行为,预购人支付价款是为了取得房屋所有权,开发商接受价款也自然负有交付房屋的义务。预售合同有关付款、标的物交付、权利担保、瑕疵担保和违约责任等条款内容多与一般买卖合同相同。因此,在实践中遇到预售合同纠纷缺乏专门法律规定时,应按买卖合同一般规定来处理。


(二) 房屋预售不是分期付款买卖

预售房屋价金的交付,扣除银行贷款部分,其余款项多需根据施工进度分期交付(当然也有一次交付的),这种做法类似于分期付款买卖。分期付款买卖,是指约定买受人的应付价金以分期方式支付的买卖形态。其特点在于标的物交付给买方后,价金尚有二期以上仍待支付。

分期付款买卖与预售房屋交易,同属分期缴付价款,而且付款完毕之前,标的物所有权亦同属于出卖人。但分期付款买卖的标的物必须在合同生效时交付给买受人,这是二者区别之一。故预售房屋绝不是分期付款买卖,在经济功能上,房屋预售是买方向卖方融资,分期付款买卖是卖方向买方融资。在转卖期房上,商品预售房虽标的物尚不存在,但预购人在对标的物无所有权的情形下,享有完全的债权,可以进行转让。相反的,分期付款的买卖却因无标的物的所有权而不得予以转卖。


二、国家行政机关通过约束开发商的行为来保护预购人的利益。


 


在房屋预售中,交易标的有许多不确定因素,使预购人所面临的风险要比现房买卖大得多。并且在预售合同的签约机会上双方力量也难均衡,基于对弱小消费者特别保护和维护社会秩序稳定的目的考虑。我国在预售制度发展之初便十分注意这一问题,采取了一些较为完善的措施。表现在如下方面的措施,请购房者注意,以便灵活运用。


(一) 严格把握房地产开发公司的成立条件,保证开发商资力雄厚、信誉良好。以确保房地产开发秩序的稳定,避免一些资信不良者随意进行房地产开发。


 (二)严格贯彻执行国家和地方政府关于房屋预售条件的规定,其目的与上者相同。


(三)严格执行统一的预售合同登记措施,对不合乎法律,显失公平的合同不予办理登记,对开发商一房二卖的合同不予办理登记。


(四)加强房屋查验和质量监督管理。建筑主管机关应加强工程施工管理,对于建筑工程必须查验部分,应切实查验是否合格。


(五)加强对房屋预售广告、宣传的管理。


 (六)加强对预售资金的管理。《城市房地产管理法》第44条3款规定:商品房预售所得款项,必须用于有关的工程建设。但对于如何保证监督预售款项使用的问题目前尚无明确法律规定。


三、购房者利用合同充分地保护自我


房屋预售属于一种买卖关系,合同是双方当事人的唯一联系途径。所以预购人对个人利益最好的保护措施还是依据合同。对此要注意以下几个问题:


(一)寻求签约机会平等。


  预购人在选购房产时,应对欲购房产的开发商有所了解,对他们的有关情况进行调查,寻找到合适的交易对象。现在房地产市场逐渐扩大,选择的余地也在增大,不要图一时小利,被一些表面现象所蒙骗。


(二)合同条款的争取。


 


现在预售房屋除签订标准合同外,还需另签补充协议。这些补充协议在实践中都由开发商单方拟定,其中有的有很多不合理条件和诱骗条款。对于此预购人应亲自或委托律师进行识别、据理力争,以求签订公平合理的补充协议,避免自己在合同中居于不利地位。如对合同中关于面积计算问题上要注意公共设施面积分摊,避免开发商进行一些不合理的分摊和重复计算。完善的预售合同可以有效地规范开发商的行为,从而有力地促使开发商履行义务,同时也有效地保障了购房者的合法利益。


 (三)在签约之后对合同的执行上,预购人要利用合同中的权利担保和瑕疵担保条款的规定,确保自己获得一幢满意的房屋。对于开发商的讹诈、违约行为要及时依合同追究违约责任,请求损害赔偿或解除合同。


(四)合同登记备案的保护措施

完善的合同是保护预购人的重要手段,但有时面对开发商的恶意是间接、滞后的。为此,立法上采取登记备案来保护购房者的权利,《城市房地产管理法》等法规都规定房屋预售合同必须到房地产管理机关办理登记,否则不受法律保护。赋予登记过的预售合同排他效力,其权利不同于一般债权,具有特别效力。理由如下:依据债权原理,债权是特定当事人之间的关系,不需公示即可有效。而在房屋预售中这种经过公示的债权,根据公示制度的作用应该产生公信力,具有对抗第三人的效果,即经过公示的债权应优于未经过公示的债权,在它们冲突时,以公示债权为准,这样可防止一房二卖。赋予经过登记的债权以优先效力并不会损害善意第三人的利益,因为合同登记公示了信息,排除了第三人因善意不知情而受损害的可能性。

 四、购买商品预售房的法律风险和签订商品预售房合同应注意的几个具体问题


  在现在的房地产市场上,由于预购人和开发商之间严重的“信息不对称”及目前开发商的“道德风险”大量存在,预购人承受了较大的风险,这些风险主要有:


(一)开发商隐瞒无开发资格或无商品房预售许可证销售期房。


  一般而言,这种开发商本身的资质就差,且无诚信可言,这样在预购人付了房款之后,一般无法取得预定的房屋,在合同被法院宣告为无效时只能拿回本金和同期银行贷款利息。但可怕的是消费者在取得判决书上的权利之前,缺乏诚信的开发商早已将房款挪做他用或携款躲避,最后判决书上的权利也无法变成现实。


  所以购房前一定要审查开发商的"五证",主要包括有:土地使用权证;建设工程规划许可证;建设用地规划许可证;开工证;商品房销(预)售许可证。这些证书是证明开发商、销售商资格的关键凭证。如果没有它们,预购人完全有权怀疑其身份是否合法,有权拒绝其提出的任何要求。消费者还须注意上述证明文件中的建设单位、项目、建筑面积是否前后一致,是否同与您签约的发展商名称一致。否则,我们就可能上当受骗,蒙受巨额财产损失,甚至背上沉重的法律包袱。


  (二)审查房屋的合法性


  有的单位为了获利,将一些不合法的房屋进行预售,致使预购人购房后不能取得房地产权证件,上当受骗,因此预购人购买此类房屋时应特别注意:

1、开发商在集体土地上建设的预售房,根据《中华人民共和国房地产管理法》等有关法律法规,国家禁止利用集体土地进行商品 房的开发经营,集体土地只有转为国有土地并经征用,开发商取得了国有土地使用权证才可用于商品房开发,因此,开发商在集体土地上建设的预售商品房,预购人不要购买。


  2、非房地产开发企业建设、销售的预售商品房。只有其具备房地产开发资格,领取营业执照的房地产开发企业,才可以开发建设和预售商品房。非房地产开发建设的房屋,并未在政府有关房屋土地管理部门备案,其销售的房屋很可能会碰到诸如无法办理权属证书之类的事情。因此不要购买这样的房屋。


(三)“售楼宣传单”的法律效力。

售楼宣传单是开发商对预购人的一种自我推荐,是向预购人发出了一种要约邀请,它并不是一种承诺,不意味着发展商对售楼宣传单上就物业的介绍承担法律上的责任。因为发展商为了促销物业,在不违背真实的情况下,对物业进行宣传是可以的,所以预购人为保护自我和达到自已预期的愿望,就对有关该物业的实质性条款与发展达成一致意见,并落实到双方所签署的房屋买卖合同及补充协议上

(四)开发商对房屋设计单方面做出重大调整。

 这本属开发商的重大违约,但目前的格式合同却对违约责任的设计很不合理——仅规定开发商退回房款并给付一定利息。依此,预购人在因设计重大调整不满意而退房时,往往已丧失了找到更好房子的机会或须花费更多的价钱才能找到,而因这种机会成本的损失在文本合同中无明确规定赔偿,索赔的成功率预计很低。


(五)定金风险


  有些发展商在预购人交了定金但没有申请到银行按揭贷款时只退购房款而不退定金,这种做法是没有法律依据的。并不是每个人都能申请到按揭贷款,因此,建议预购人最好与发展商在协议中约定以下内容:如果消费者得不到按揭贷款时,定金该如何返还,是否要扣除部分作为手续费等。


五、关于当前预售合同的缺陷问题.


  预售合同缺陷是指预售合同及其附件内容片面,损害预购人的利益。预售合同常见的缺陷包括:


  (一)面积条款不具体:仅写明建筑面积,未写明公共分摊面积和实用面积、套内面积:未进一步写明厅房、厨房、厕所的套内面积;未写明发生面积争议后以何单位的测量数据为准;不合理地规定暂测面积与《房地产证》记载面积的误差值为1%以内,则互不补偿;没有规定超出或少于暂测面积1%以上,购房者有权解除合同,要求赔偿或延期付款(因为开发商打好地基后即已知实际面积),如果退款,退款期限及利息如何计算;不合理地规定以《房地产证》记载面积作为房屋面积的最后认定,因为房屋测绘所常常不亲自实地测量,仅凭开发商填写的报表就确定房屋面积,并写入《房地产证》。正因为预售合同的面积条款有上述缺陷,才会出现"缩小楼"。


  (二)税费条款:未注明交易管理费、产权登记费、测量费、公证费、律师费、按揭手续费、保险费等从签订起到领取《房地产证》止所需的一切税费的金额及承担和交纳方式、时间;未注明水、电、电话、通信、有线电视、煤气等设施的初装或增容费和使用收费标准及其承担;未制订排除收费条款;存在模糊性条款,如"有关费用"。


  (三)交楼条款和延迟免责条款:由于延迟交楼为最普遍的违约行为,开发商以此借购房者的钱做自己的生意,但害怕承担违约责任,于是就设计了延迟免责条款。该条款任意地把自然因素、社会因素、技术因素、政府因素等作为开发商延迟交楼的正当理由,延期后交楼日期由开发商确定,并且无最长延迟期限的限制及其处理办法。虽然由房产主管机关制订的《预售契约》规定了明确的交楼日期及延迟交楼的法律责任,但存在于合同附件的免责条款实质上完全否定了前述条款,并且因为两条款不在一处,后者往往为购房者忽略。


  (四)质量和保修条款:房屋质量投诉是商品房投诉的热点之一,但是现行合同范本除了要求经验收合格才能交付外,并无详细的质量要求;并无出现质量问题应承担什么违约责任的规定;并无详细保修办法。


  (五) 交付房地产证条款:现行合同及其附件没有任何有关房地产交付的时间、办证费用承担及迟延交证的违约责任的规定。


  (六)物业管理条款:强迫业主长期选择某物业管理公司;没有规定物业管理公司的收费项目、标准及相应的服务内容;没有限制收费的规定。


  (七) 产权担保条款:未详细规定开发商的房屋产权存在瑕疵时购房者的救济方法,包括解除合同,要求赔偿损失的金额和方式。


上述预售合同中的缺陷问题,预购人在签订预售合同时要特别注意,一定要在合同中用条款加以约束,来保护自已的合法权益。


 六、应注意的其它问题


  (一)注意承包人的优先受偿权。


  在预售商品房工程建设过程中,如果房地产开发经营企业没有按约定支付工程价款。这就会产生买受人的权利与承包人优先受偿权之间的冲突问题。因为《合同法》第16章,建设工程合同第286条规定:“发包人未按照约定支付价款的,承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的,除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外,承包人可以与发包人协议将该工程折价,也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”由于预售商品房并非不宜折价和拍卖,根据这一规定,承包人的优先受偿权的效力,优先于发包人房地产开发经营企业的其他债权人(包括预售商品房买受人在内)的因享有担保物权而产生的优先受偿权,居于最为优先的地位。买受人的权利不能对抗承包人的优先受偿权;但承包人已经将竣工的建设工程交付给发包人,则构成承包人对其优先受偿权的放弃。


 (二)注意限制开发商对预售房屋土地使用权设定抵押。


  实践中有些开发商预售前或预售中将土地使用权抵押给银行取得贷款。法律也是允许以土地使用权、在建工程作为抵押物,但这种做法会给预购人带来严重危险,开发商日后如不能偿还贷款,银行行使抵押权,则预购人有房无地。对于这种损失预购人只能去向开发商追索,但债权实现的安全保障已大为降低,岌岌可危境况并非耸人听闻。虽依担保法的规定在抵押期间所有权人仍有权出卖抵押物,但其出卖时实际很少有人愿意购买,就是购买的话,价格也大打折扣。在房屋预售中预购人承担的风险本已很重,如房屋地基再被执行抵押,则境况更为不妙,这会极大损害预购人利益,影响预售融资的安全秩序。


预购人在购房前,了解上述一些有关商品房预售的法律知识,能最大程度的保护自己的合法权益,减少预购商品房的风险。


参考书目及资料:


1、陈 文 主编 《律师房地产业务》


2、程信和 主编 《房地产法》 


3、胡德胜 《预售商品房买受人权利保护的法律问题》


4、《中华人民共和国房地产管理法》


5、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》

<此贴子已经被admin于2002-12-19 7:29:15编辑过>