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老行者之家-房地产法-买房如何签合同

买房如何签合同

作者:樊仁忠 阅读14622次 更新时间:2002-12-03

一、应使用规范的合同文本
  商品房的预(销)售,应签订由房地产管理部门统一印制的合同文本。

二、如何审查合同条款
1、开发商未按合同规定的期限交付房屋该如何处理的问题。对于该违约行为,开发商应承担的违约责任应与买方未按期如数交纳房款的违约责任对等。


2、预售商品房合同规定的建筑面积存在误差的处理。预售商品房合同中确定的面积,一般与房屋竣工时由房地产测绘局测绘的面积有误差,在合同中,应事先规定误差范围,多退少补;超过误差,视为违约。合同未作约定的,按以下原则处理:


A、面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的,据实结算房价款;

B、面积误差比绝对值超出3%时,买受人有权退房。买受人退房的,房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人,同时支付已付房价款利息。买受人不退房的,产权登记面积大于合同约定面积时,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担,产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时,面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。



3、关于房屋买卖手续费的交纳问题。根据法律规定,房屋买卖手续费为成交额的1%,由买卖双方各交纳一半,如合同中规定全部由买方交纳,则该条款违反了法律的规定。


三、关于补充协议问题

由于正式购房合同不能全面、准确地反映当事人双方的真实情况,买卖双方往往根据需要订立补充协议,即通过补充协议对正式合同内容加以修改、补充。根据国家新颁布《合同法》规定,“格式条款与非格式条款不一致的应当采用非格式条款”
。所以,补充协议比正式合同更重要。一般情况下,补充协议由开发商来起草,因此,有些开发商常常将正式契约中保护交易公平的条款通过补充协议加以取消、变更,最大限度地减轻卖方的责任。有些开发商拒绝签订补充协议或者拒绝修改其起草的不公平补充条款,事实上违背了签订合同所应遵循的平等自愿原则。购房者在签订补充协议时,最好要求开发商对以下事项进行约定:


1、开发商对其主体资格及相应批准文件的承诺;

2、所售房产及相应土地面积未设定抵押、留置权的承诺,这主要是为了避免造成购房者无法正常行使产权人的权利;

3、面积误差、共用面积分摊的处理办法;

4、房屋交付的具体办法、具体时间及违约金计算方法;


5、合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸,并约定误差范围。房屋交付时, 套型与设计图纸一致,相关尺寸也在约定的误差范围内,维持总价款不变;套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围,合同中未约定处理方式的,买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的,由房地产开发企业承担违约责任。


6、房屋公共部分和室内装修标准

7、售楼书、广告宣传中所明示的宣传事项

8、其他双方需要约房定的事项。

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