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老行者之家-房地产法-签下“204条”只为不再受骗

签下“204条”只为不再受骗

作者:吴晨光 阅读9245次 更新时间:2002-12-03

  编者按:北京一位名不见经传的律师历时5年设计出的204条购房合同,折射出的是众多购房消费者的无助和渴望。我们希望以此征求读者的讨论:在每一个人都可能成为购房者的年代,我们究竟该怎样才能保护自己的合法权益?
  精明律师仍未买房“204条”主人秦兵的自我简介
  我生于1967年,祖籍山东省德州。1989年7月从上海华东理工大学获得工学学士学位。毕业后从事了两年多化工企业的专业技术工作,几乎与法律没有任何关系。1995年,由于在一起民事案件中我自认有所冤屈,于是参加律师资格考试。1996年做了一年的律师助理。
  1998年初我调到北京隆安律师所,得以对大量案例进行分析,由此对中国、特别是北京的房地产预售制度进行深入研究,最后的结果就是《204条商品房买卖补充合同》。目前,我准备在全国组织律师团,以“204条”为基础,帮助消费者签订购房合同。首批加盟的北京律师已有4位。
  工作之余,我喜欢游泳和研究抗日战争,并利用业务时间为方元律师所康健律师的对日劳工索赔诉讼募集资金。
  编者:“204条”合同文本、67条最低要求合同、律师团名单,均见秦兵律师个人网站www.qinbing.com。
每一条合同条款,都是一场官司、一个争议的结果。
行政缺憾催生“204条”
  这是个很有些规模的合同———26个部分、204条、2万多字。“它耗费了我5年的精力,先后有40多个版本,”合同文本的起草人秦兵———北京隆安律师事务所的律师说,“直到今天,我们仍在不断地完善它。”
  合同的全名为《204条商品房买卖补充合同》,简称“204条”。与一般的购房合同相比,它增加了大量的保护购房者权益的条款,“因为法律规定:没有约定就无违约责任;只有详细的补充合同,才能使我们对于开发商的过错行为,享有获得索赔的权利。”秦兵律师说。
  一场痛苦的官司
  如果没有1997年夏天的那场官司,秦兵恐怕想不到起草“204条”。
  1993年,一位消费者以近百万元的价格,在北京某高档公寓购买了一套住宅。但4年之后,购房人仍未拿到房屋产权证。将开发商告上法庭后,作为购房者的代理律师,秦兵在法庭上遭到了对方的反击———“合同上没有约定你们什么时候能拿到产权证呀!”
  官司最终以原告败诉而终结。“买房子的那个人非常痛苦。”秦兵回忆说,“他当时正和妻子闹离婚,由于拿不到产权证,家都不知道怎么分。”
  “如果买房时,购房者签订了关于产权证的协议,纠纷就不会发生。”秦兵说,“当时我的心中突然生出了一种想法:如果能出台一份具有通用性的合同,供商品房消费者使用,那么很多争议就可以避免。”
  就这样,《204条商品房买卖补充合同》从1997年下半年开始起草,1999年秋已完善至180多条。几乎每一条,都是一场官司、一个争议的结果。
  在秦兵起草合同的同时,由国家建设部颁布的《商品房买卖合同》也在不断地“推陈出新”。“但它不完备的地方太多了。”秦兵认为,“就拿现在实行的版本来说,购房者最关心的问题———产权证‘到位’的期限仍是空白;另外,在开发商的土地使用权、合同变更等方面,也存在着诸多问题。”
  据中消协统计:从1999年开始,消费者对于商品房问题的投诉,连续3年位列各类投诉的前茅。
  2001年年底,“204条”的羽翼基本丰满。
  第一个吃“螃蟹”的开发商:下不为例
2001年12月15日,《北京青年报》以两个整版的篇幅,全文刊载了《204条商品房买卖补充合同》。一时间,北京房地产界波澜突起。
  在业内众多的非议声中,第一个“吃螃蟹”的,是京西石景山区的“御景江山”楼盘。经过买卖双方13轮的艰苦谈判,2002年1月3日,该公司与购房人田先生最终达成191条补充协议。
  “御景江山”有关负责人称:他们之所以与客户签订“191条”,是基于开发御景江山项目“真心承诺,不说假话”的理念。然而,在与客户就补充协议的谈判过程中,公司为条款的探讨耗费了很大精力,长此以往将难以承受。为此,“御景江山”以这种方式签订补充协议的现象,今后将不会再现。
  对期房销售的质疑
在接受《南方周末》采访时,秦兵等房地产专业律师指出,目前中国的期房销售制度存在严重缺陷,可能导致市场危机。这里的“期房”,是指不能立即拿到产权证的房子。
  “地雷就埋在产权里。”秦兵说,“比如说北京市,目前有房地产开发公司6000多家,而现在的项目只有630多个。这就意味着,今后绝大部分公司会没有饭吃。如果你购买的期房恰恰属于倒闭的公司,而你又没有拿到产权证,那么很可能在一夜之间,你就会被那个公司的债主赶出门去。”
  另有专业人士认为,尽管目前国内实行了“期房预售登记”制度,但难以保护消费者。至于开发公司倒闭后,售出的期房归谁所有以及遗留的相关法律问题,也没有明确规定。
  著名物权法专家、法学教授梁慧星,也曾撰文指出期房销售的弊端。他认为,应以立法的形式,明确开发公司破产后已售出期房的所有权。
  “在世界上,中国是惟一销售期房的国家。”秦兵告诉记者,“204条”的起草也是基于目前期房市场存在的问题。“但不能从根本上解决它,”他说,“建立一种保险制度是至关重要的。在开发商破产后无力承担债务时,由保险公司负责赔偿,而不能把风险转移到期房购买者身上。今年下半年将出台的《物权法》上,也应对期房的产权问题作出明确规定。”

“有时真是佩服我们的制度设计者……”
购房为什么要签“204条”?
●何时拿房产证得有约定
1997年夏天秦兵代理的那场失败的诉讼,其实是很多购房者的真实经历。
  北京一位大名鼎鼎的法学权威,在宣武区买了一套房子,因为拿不到房产证,合同里也没约定,以他夫人名义打起官司,一审也遭败诉。二审虽然翻了过来,却成了那个小区惟一弄到房产证的“特例”。
  一家报纸楼市版的主编告诉记者,他的房子买了两年,到现在也没拿到房产证。记者问:你当初在合同里有没有约定?他害羞一笑:没有。
  在“204条”里,秦兵专门写上了《房屋所有权证》的取得时间和违约责任,开发商一旦违约,除了要退回购房款,还要赔偿购房者因此产生的一切损失——包括购房费、鉴定费、交通费、房价上涨损失、律师费、租房费、误工费。
●广告莫成空头支票
  很多购房者都是冲着美妙的广告来买房的,但一旦出现“货不对板”打起官司,按目前的有关法律规定,在买卖双方没有特别约定时,售楼广告不能作为证据。
  秦兵很气愤:“广告就是要约邀请,其证据效力应当得到认定。不知道现在的相关法律怎么会与《合同法》矛盾!”
  “204条”第一部分第6条约定:买受人根据出卖人于×年×月×日登在×报第×版的广告,与出卖人取得联系。如双方无法在相关细节上有所说明时,则出卖人提供或发布的广告及宣传品应当作为证据。
●土地使用证怎么还有“临时”的?
  买房前不少消费者都知道看“五证”,但开发商往往以“原件在总公司”为名,拿复印件来搪塞。猫腻可能就隐藏在这里,尤其是“土地使用证”。
  在北京,该证有两种,一种叫《国有土地使用证》,这是拥有土地使用权的合法依据;再一种叫《临时国有土地使用证》,只能用于办理预售许可证和开工证,并不代表开发商取得最终的土地使用权。开发商在房管局买来这块地,假设地价是1000万元,而开发商只交400万元,就可获得《临时国有土地使用证》。但如果剩下的60%不交,就无法取得《国有土地使用证》,而业主也就根本拿不到房屋所有权证。
  “不要说普通消费者根本看不出这两者的区别,就是一般律师也发现不了。”秦兵说,“我们做房地产业务多年,才能发现其中的奥妙,有时真是佩服我们的制度设计者,总是让我们感到知识和经验的不足。”
  “204条”第一部分“合同背景”第8条约定:开发商应明确土地使用权证批号、土地使用期限及土地使用性质。
●如何防范开发商出售抵押房
在为消费者代理签订北京市宣武区××园购房协议时,秦兵曾惊出一身冷汗。最初,销售商给购房人出示的土地使用证是复印件,而秦律师坚持看原件,结果发现,土地使用证原件的一部分被缝上了。拆开缝合线,秘密暴露出来,原来开发商已经把房屋抵押给某银行。
  “如开发商的抵押贷款不能还清,购房人即使交足全部房款,房子也会被抵债。”秦兵说,“这叫秘密抵押,如果合同没有约定,消费者往往得不到任何补偿。”
  秦兵在第149条中写下了这样的约定:出卖人保证在购房者取得《房屋所有权证》前,不得以任何形式将土地使用权进行抵押。第150条则约定:购房者有权在任何时候,要求出卖人提供《土地使用权证》,出卖人在3天内不能提供的,视为违约,购房者有权退房。第151条约定:出卖人保证此商品房在转移所有权以前未经过任何抵押;出卖人保证此商品房在向购房者转移所有权过程中,不会进行任何形式抵押。
●交房时总面积增加,使用面积也要增加
  交房时很多消费者都有过这种经历,整个商品房的面积突然增加了,不会超过3%;但购房者套内面积减少了,减少额度也不会超过3%,这里外可能就是6%。而建设部的“标准合同”规定了:面积误差在3%之内,业主无权退房。
  难怪开发商最容易在这里“玩花样”,一分钱不用多花,就可以多挣3%甚至更多的合法误差,在北京,这3%往往就是5万至6万元。
  “204条”中的第4部分,对商品房面积———建筑面积、套内面积(不包括公摊部分)都作出了详细约定。其中第41条的第5款约定:如果交房时建筑面积增加,套内建筑面积也要相应增加,否则视开发商违约。
●楼前建楼,视为违约
今年4月6日上午,北京望京小区上千名业主举行了大规模的“维权活动”。业主们称:“望京”开发商拟在其426号楼正南方不到10米处,兴建33层的“联体公寓”。如果此楼建成,426号楼的采光将被遮挡。
  秦律师告诉记者,在寸土寸金的北京,类似的情况不在少数。而依据北京市目前的规定,上述情况一旦发生,业主只能获赔2000元钱。
  所以,秦兵在“204条”第10部分第80条“周边建筑”中约定:本商品房周围××米外无其他建筑物;本商品房各窗户、门及门外50米内不能设立垃圾箱、污水处理站、供变电站、停车场等其他设施。

  如何让开发商接受“204条”?
  《204条商品房买卖补充合同》的起草人秦兵承认,至少在目前,大多数开发商根本就不愿意跟买家签订“204条”。有一小部分开发商有这个意向,但也需要律师的帮助。
  每个月,秦兵要为2至3名购房者代签合同,收费在5000到20000元。每次都事先征询客户意见:“如果你付了费,最终签不成怎么办?”当然,购房者都会先问了开发商,起码得是没有被断然拒绝之后,才会来请律师的。
  秦兵曾经面对“阳光100”、“万科星园”、“金隆基大厦”等诸多北京著名项目的开发商。
  “首先要做好打持久战的准备。”秦兵以一个案例引导消费者,补充协议应如何签订———
  谈判始于今年1月23日上午。作为购房者王先生的代理人,秦兵与王先生一起来到京郊某高档公寓销售部签订购房协议。秦兵首先要求对方出示“五证”原件。但销售员陈先生称:因为原件放在距销售部40公里的公司总部,希望在此先签订合同的其他部分。“这是坚决不能让步的。”秦兵认为,“‘五证’,尤其是《国有土地使用证》的真实性,决定着购房者是否能真正拥有房屋产权。”
  两小时的僵持后,销售员陈先生同意向买方提供《国有土地使用证》原件。秦兵借机提出“204条”中关于房屋抵押问题:要求销售商不能拿土地及销售房屋作为担保抵押,否则买房人有权要求退房,并且由出卖人承担全部违约责任。
  在此次谈判中,秦兵还对交房时间、取得所有权证的时间、房屋面积、质量等4方面提出了初步意向。销售人员答应,这些问题可留在下次解决。
  “在这4个问题中,房屋面积是最容易‘崩盘’的一环。如果把这个环节作为第一次谈判,失败的可能性较大。”秦兵总结说,“为什么最困难的步骤放在最后?因为销售人员也要考虑业绩和成本,和你接触得越多,他们越不愿放弃。”
  房屋所有权证的取得时间也是本次谈判中最有争议的内容。开发商称:所有权证的取得时间由政府来控制,企业说了不算。秦兵说:“如果你说是政府原因使我们拿不到产权证,你必须举证。如果你不证明自己履行了全部登记手续,你就要承担合同里的违约责任。”最终双方同意,在交房后一年内由开发商办理完毕全部所有权手续。
  谈判出现争议时,购房人王先生都表示出对律师的信任;即使在开发商表示可能不签合同的情况下,王先生也是神情自若,这种合作精神使销售代表感到无从下手。
  “作为消费者要敢于放弃,这是你的权利。何况如今的商品房市场,已经远不是上个世纪90年代那种求大于供的状况。”秦兵说,但秦兵并不否认购房时可以有所退让。应本报的建议,他从“204条”
  中剪辑出一个67条的“底线”,在自己的网站上公布。然而他个人并不接受这个底线。
  秦兵认为,随着土地市场的开放,房价可能会出现“跳水”。“不光是土地供应原因,科技因素也会使建筑成本大幅降低。房价跌20%应当没有问题,甚至更多。”因此,秦兵成功说服了他的太太,全家至今仍租房居住。

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大开发商酷评“204条”北京“锦绣大地”:负责任的开发商应当做到
北京锦绣大地房地产开发有限公司总经理张在东在接受《北京晨报》采访时表示:“204条”所约定的,都是一个负责任的开发商应当做到的事情,“锦绣大地”基本接受。虽然补充协议涉及到许多技术细节,但“锦绣大地”有能力解决合同所涉及的问题。我们正在考虑,把“204条”做成售房合同的固定补充内容。
京城“地产大腕”潘石屹:具体情况具体分析
潘石屹,北京红石实业有限公司负责人,北京“建外SOHO”、“现代城”等项目的开发商,近年来蜚声国内地产界。他在接受本报记者采访时说:我反对形式上的东西。一个律师可以代表客户列出204条,我们开发商也能找人列出304条。但如此繁复的结果,最终可能会增加交易成本。如果一个购房者拿“204条”找我们,对于不同的项目,签不签、签多少要具体分析,不能一概而论。
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  广东金业集团公司是广州地产界的“新贵”,以参与开发广州、上海、北京等地的房地产项目“奥林匹克花园”而闻名。对记者问到的“204条”,该公司副董事长游先生明确表示,这样的讨论“很无聊,没有意义”,“我们公司不想发表意见,免得成为众矢之的”。
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  爱建股份是上海的老牌企业,该公司负责房产的王经理看到记者发的传真以及问题后,对此表示冷淡,其秘书向记者转述了他的态度:“上海和北京不一样”,“204条”这个合同“不符合上海的实际情况”。
上海“中远两湾城”员工:对开发商过于苛刻
  “中远两湾城”是上海去年销售量最大的楼盘,公司开发部的梁小姐告诉记者,她个人认为,上海绝大多数开发商都不愿意接受“204条”。它过于详细,对开发商过于苛刻,尤其是规定的惩罚措施太重,给开发商的压力很大。
  她举例说,房屋规划的改变,这是很经常的事情,因为图纸和施工之间是有距离的,二者不会完全符合。至于详细的图纸和标明全部尺寸,目前很少有开发商能够提供,因为实际操作中很难保证图纸数据。至于房产证交割日期,因为存在多方面的原因,如果属于开发商之外的原因造成的延期,甚至有其他不可知的风险,责任都由开发商来承担,甚至对开发商提出惩罚措施,显然是不合理的。
  作为“中远两湾城”的开发商,梁小姐认为,67条“最低要求”条款,他们能够努力做到,按照道义来讲,也应该做到。但是,更多的中小开发商就没有能力做得到。另一方面,在上海房地产市场目前仍然是“卖方市场”,开发商为此失去这个客户,对他们造成的损失不大。在这样的市场环境下提出“204条”,显然是不明智的。
上海“水清木华”副总:矫枉过正
  证大置业是上海一家声誉颇高的民营房地产开发商。这家公司属下“水清木华”楼盘的副总汪先刚先生以“一名房地产从业人员”的身份谈了对“204条”的看法。
  他首先肯定“204条有非常积极的社会意义”。能促进购房人提升维权意识和购房专业知识,督促开发商加强职业自律。也能促进政府主管机关不断充实和完善通用的销售格式合同文本,以及推进相关的立法进程。
  但是,“这种合同我不会签。”汪先生说,这个合同“主要是从购房人的角度设定条款,未站在双方立场”,“矫枉过正”,合同本身存在无效条款,不合法。
  汪先生认为,房产交易最重要的,是要“尊重政府机关的公信力,否则,市场上出现的问题不是一个律师、一份契约所能解决的”。他指出,在很多条款上,“204条”预设了对政府职能部门的不信任,而自行设定纠纷处理程序和原则,不符合法治的精神。对开发商的行为约束,还是应当纳入政府公共管理的范畴,才能节约全社会的成本。
  汪先生告诉记者,该公司开始推出“水清木华”楼盘时,就主动增加了附加条款。如房产证交割日期,约定在交房后1年内。不过,对于这方面的违约责任,包括汪先生在内的上海多家开发商,在接受记者采访时都未作回答。

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