眺望权应受到保护——对《相邻关系与地役权之关系》一文不同意见的讨论

编者的话：本版于２００２年７月２３日刊登了一则案例评析，原文案例称：张先生在购买了一幢高级公寓后，发现开发商原本设计要建绿茵足球场的一块地方竟建起了一座楼房，成了小区变电站，其在要求开发商停工未果的情况下，把开发商告到了法院，要求保护其眺望权等诸项权利，原文认为：眺望权作为地役权之一种，当事人未在合同中有明确约定，因此，张先生主张其房产的眺望权是没有法律依据的。文章见报后，许多读者纷纷来信参与探讨，提出了各自不同的见解。现将部分来稿予以摘要刊登，以期求得一个合理的解决途径。
安徽省淮北市中级人民法院 王惠玲：

我国民法通则仅有对相邻关系的规定，没有对地役权的规定，而相邻关系中并不包括眺望权，但这种立法状况是否真的导致眺望权不受保护？笔者以为，不能仅以法无明文规定为由而加以简单地拒绝，不仅眺望权如此，其他新类型的民事权益亦然。既然眺望权是一种权利，当正当权利受到侵犯的时候，就应该得到救济。法律没有规定并不意味着权利得不到救济，法律滞后于现实的情况时有发生，如果非要等待法律修改之后才加以救济，而在此之前正当权益只能白白地被侵害，法律就不是人们能动地保护自己的武器，而成为束缚自己的工具了。
民法通则第四条规定，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则，允许一个不讲诚实信用的人滥用其权利，等于违背了“任何人都不能从自己的过错行为中获得利益”这一古老法则，更不符合法律所提倡的公平、正义。眺望权与通风、采光权具有相同的性质，都是不动产一方行使所有权或使用权时，所享有的要求另一方提供便利或接受限制，以确保居住环境的质量的权利。只不过眺望权对相邻方的要求较通风、采光权为高，这也是人们生活水平提高、对生活质量提出更高的要求的客观反映。眺望权并不确定地发生在“相互毗邻”的双方之间，而是在居住者附近或邻近的区域，由此看来将相邻关系定义为“相互毗邻”的双方已不足以调整新类型的相邻权，对其作扩张解释可以增大调整范围：凡是在居住者周围或附近、足以影响到其对房屋所有权或使用权行使的现象，都应该纳入相邻关系调整的范畴。这样的扩张解释既解决了实践与立法冲突的矛盾，也不违背相邻关系的文义。民法通则并未给相邻关系作出明确的定义，仅是列举式地提到相邻权的几种类型，这就意味着其对相邻权的规定是不穷尽、不周延的，允许实践的补充和发展。比起地役权，相邻权的范围过于狭窄，不能适应复杂多样生活的实际需要。很多大陆法系国家民法典中都只有地役权而无相邻关系的规定，例如德国民法典将地役权分为法定和约定的两种，我国台湾地区民法典也只规定了地役权，从其对地役权的规定来看，法定地役权相当于我国的相邻权，而约定地役权则是当事人较为任意的相邻权的适用，可以弥补法定地役权之不足。
但须注意的是，当事人未在合同中约定眺望权，受侵害方就无法主张地役权。即使法律不承认眺望权属于相邻权的范畴，仍可通过追究房屋开发商的缔约过失责任保护购房者的利益。房屋开发商在订立合同时具有诚实告知的义务，假如他没有履行这一义务致使购房者的期待落空，根据合同法第四十二条的规定应承担缔约过失责任。虽然房屋买卖合同已经成立并生效，但开发商基于缔约上的过失产生的损害延伸到合同的履行阶段，即使合同的履行恢复到购房者在订立合同时的信赖状态，其仍然要负缔约过失责任，不能恢复原状的则要承担损害赔偿责任。
河南省高级人民法院 张宗敏：
一、张先生的眺望权有合同依据

在商品房买卖中，对当事人之间权利义务的约定，除了双方在买卖合同中明确约定的条款之外，默示条款的适用也是非常重要的。不动产之所以为不动产，是因其固定于土地之上占有一定的空间而不可移动，使其自身与周围的环境融为一体，成为整个环境的一部分，周围的环境也是其存在的必要、合理的因素与条件，即使在同一幢大楼之中，同样面积和结构的房屋，地下楼层和地上楼层、低层和高层、朝阳的和朝阴的，面朝公园与面朝垃圾站的，绝对不可能是一个价格，其差别就在于其空间位置及周围的环境不同。这是商品房买卖中必然要考虑的因素，这些因素虽然买卖双方当事人没有在合同中加以约定，但无疑这些内容构成了商品房买卖中的默示条款，而且也成为合同中的必备条款。尤其本案中，开发商曾以广告的形式将其小区的总体规则与设计公诸于市，进行了公开的承诺。因此，保证小区的实际建设按照原定的设计方案施工成为开发商义不容辞的义务。因此，开发商违反其承诺，将要建绿茵足球场的地方改建成变电站用的楼房，侵犯了张先生的眺望权，开发商首先应当承担相应的违约责任。因此，案例中张先生的诉讼请求是有合同依据的。
二、张先生的眺望权有法律依据

我国目前没有物权方面的系统立法，但这并不等于说处理相邻关系方面的纠纷就没有法律依据。民法通则第八十三条规定中“正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系”，应当包括眺望权。因为眺望权虽然属于地役权之一种，但地役权的形成是基于相邻关系而生，不过是一种约定的相邻权而已，在本质上地役权与相邻权均是为了处理一定的相邻关系而创设，只是在表现形式上不同罢了。
三、应对眺望权予以法律保护

从地役权与相邻权二者的关系看，地役权之产生，是相邻权扩张与放大的结果，是为了增加土地的利用价值而创设的一种用益物权。在房产买卖中，房屋周边的环境，包括通风、采光、通行、排水、汲水、眺望等内容，应是买卖标的物不可或缺的一部分，无须进行特别的约定。此外，从法律的基本价值取向上分析，应加强对房产业主合法权益的保护，保障个人生存的基本权利不受侵犯，规范房地产开发商的行为，从而促进全社会重合同、守信用，诚信为本的良好风气的形成，以最终实现社会的公平与正义。
山东省邹平县天健律师事务所 张 鹏：

无庸讳言，以相邻权或者地役权为请求权基础的话，原告之诉自难成立。我认为，应当根据民法解释学原理，对民法通则的有关规定作出合理的解释，以期给予原告保护。

１．民法通则第五条规定：“公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯”。这里的立法用语是“权益”而非“权利”，依通说，权益包括权利和利益。本案中，被告（开发商）的售房广告明确提出楼前有绿茵足球场，原告信赖该宣传而与其订立商品房买卖合同。该内容没有订入合同中，原告不享有相应的合同权利，但是并不影响原告基于该合同享有的潜在的权利。该利益是原告付出对价而有偿得到的，毫无疑问这是一种合法的利益。如果不对此利益给予保护，法律的公平正义无从谈起。

２．民法通则第四条规定：“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则”。这是民事活动应当遵循的基本原则，任何人在民事活动中均不得违反。被告为达到售出楼房的目的，在广告中承诺有绿茵足球场；售房目的达到后，为自己的利益，违反前诺，将绿茵足球场改为变电站，这种前后不一，欺诈客户的做法，属于典型的违反诚实信用原则的行径。被告应当承担相应的民事责任。

综上所述，法院完全可以根据民法通则第四条、第五条的规定，判令被告承担民事责任。
山东省邹平县天健律师事务所 徐 峰：

笔者认为，如果不对原告（张先生）予以支持，显然纵容了被告（开发商）的不法行为，可又苦于找不到现行法上的依据。采用法解释学的方法对民法通则进行扩张解释，则势必损害法的安定性，且实务中能否为司法人员接受也是个问题。从实务角度着眼，可以考虑适用消费者权益保护法的规定。消法第三十九条、第四十九条规定，经营者对消费者实施欺诈行为的，消费者有权索赔。所谓欺诈，是指一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的行为。欺诈的构成要件是：被告有欺诈的故意；被告实施了欺诈行为；原告因受欺诈而陷入错误，并作出了不真实的意思表示。本案中，被告明知广告中有不实成分仍作虚假宣传，显属故意；被告以虚假广告向原告作出了与事实不符的说明；因被告的虚假宣传，原告认为楼房前有绿茵足球场而与被告订立商品房买卖合同。如果没有被告的欺骗行为，原告不会与被告订约，被告实施的欺骗行为与双方订立合同有因果关系。所以，被告的行为已构成欺诈。根据前述规定，被告应当承担相应的民事责任。
江苏省常州市中级人民法院 卢 力：

笔者认为，对当事人权利的保护有物权保护方法和债权保护方法。由于“眺望权”属于地役权，而物权实行严格的法定主义，我国至今未制定物权法，地役权在我国法律上确属于法无据，因此，依照地役权保护购房者的合法权利确属不能。但购房者的合法权利仍可得到有关债权法律规定的保护。

一般而言，房产广告应当属于订立合同中的要约邀请。但是，如果房产广告中对所开发房产的小区环境规划如绿化率、楼盘间距以及学校、商场、停车场、足球场、游泳池等配套设施建设作出明确而具体承诺的话，该房产广告应构成单方允诺。

所谓单方允诺，又称单方行为或单务约束，是指表意人向相对人作出为自己设定某种义务，使相对人取得某种权利的意思表示。在传统民法上，单方允诺是引起债权债务发生的依据之一，即依表意人一方为自己设定某种义务的行为而在当事人之间产生债权债务关系。单方允诺构成债的产生原因的法律依据在于意思自治原则和诚实信用原则。

一项意思表示构成单方允诺，应同时具备四个方面的条件：第一，单方允诺是表意人单方作出的意思表示，即单方允诺不需要相对方作出承诺即可成立。当然，如果房产广告中明确告知该广告仅供参考，开发商保留修改权利的除外。第二，单方允诺的内容是为自己设定某项义务，从而使相对人取得某项权利。开发商一旦发布具有承诺内容的房产广告，即为自己设定了义务。第三，单方允诺一般是向社会上不特定的人发出。第四，单方允诺以某种条件或特定程序的完成为其生效要件，即单方允诺之债并非因单方允诺作出而立即生效。房产广告作为单方允诺，只有当购房者与开发商签订购房合同后，购房者才得以成为单方允诺的相对方，从而房产广告才可以在购房者与开发商之间发生单方允诺之债的效力。

据此，笔者认为，开发商作出具有具体承诺内容的房产广告法律性质上属于单方允诺。一旦购房者与开发商订立购房合同，双方之间即产生两个法律关系：一是购房合同法律关系；二是单方允诺之债法律关系。开发商违反房产广告所作诸如房产周边环境和配套设施建设等方面的承诺并不构成违约，但应根据意思自治原则和诚实信用原则承担单方允诺之债违反的法律责任。在此需说明的是，即使开发商违反其在房产广告中对房产环境规划和配套设施所作的承诺是经过有关建设规划行政主管部门批准的，也只能说明其不具有行政违法性，而不能作为单方允诺之债违反的抗辩理由。
山东省滨州市中级人民法院 孙卫国：

在我国物权法制度尚不完善的情况下，案例中的张先生主张眺望权既不符合物权法定原则，也不符合地役权的构成要件，难以得到法律的保护。就原文中的案例来讲，张先生与开发商之间签订的是一份房屋买卖合同，自然应当受到买卖合同法律制度的调整。下面，我们分两种情况来加以分析：

１．合同中明确约定眺望权。在房屋买卖合同中，眺望权并不是当事人必须约定的内容，是否约定完全由当事人自由决定。如果开发商违反该项约定，张先生可以要求追究其违约责任。

２．合同中未约定眺望权，但在商业广告中涉及此项内容。合同中虽然未约定眺望权，但不能笼统地据此否定购房人的权利。因为根据合同法律制度的有关规定，确定当事人权利义务的依据并不以最终签订的合同为限，而是要综合考察合同的整个签订过程，商业广告作为合同签订过程中的一部分，自应列入考察的范围。一般认为，商业广告属于要约邀请。从理论上讲，要约邀请处于合同的准备阶段，对合同当事人没有法律约束力。但法律并不排除商业广告成为一种要约的可能，如合同法规定，商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。要约到达受要约人时生效，如有违反，则可能产生违约责任或缔约过失责任。案例中，开发商在发布的广告中声称在张先生所购公寓前拟建足球场，在张先生购买后又变更了设计，是否承担法律责任，关键要看其发布的商业广告是否构成要约。即在这一广告中是否有希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示是否内容具体明确。对内容具体明确的理解，可以从以下角度进行考察：广告中所声称的拟建足球场是否为张先生购买公寓和商谈价格的决定条件。如果为张先生购买公寓和商谈价格的决定条件，则广告中的这一内容应认为构成要约，作为整个房屋买卖合同的组成部分；如果不构成决定条件，即是否建足球场并不是张先生购买该公寓和商谈价格的主要考虑因素，则这一内容不应认为构成要约。

综上所述，购房人的眺望利益能否得到法律保护，有赖于两个因素：一是相关法律制度，特别是物权法制度的进一步完善，给购房人提供更完善的救济途径，这是基础；二是购房人所签订的房屋买卖合同的完善程度，这是自身权利能否得到法律保护的关键，法律再健全，如果不能很好地运用，也很难达到自己的目的。
广西壮族自治区隆安县人民法院 凌全民：

本案中，如果笼统地认为业主与开发商就楼前空地的使用问题没有明确的合同约定便忽视了业主所应享有的权利，这是不全面的。实际上，开发商除了受到合同约束之外，还应受到先合同责任（即缔约过失责任）的约束。

售楼的广告一般只属于要约引诱，意在邀请购房者提出购房申请，这种要约引诱是没有拘束力的，比如一般性地宣称“理想居所”、“旺地”、“有升值潜力”这种情况。但是一旦广告中包含有清楚、明白的许诺，其性质便像悬赏广告一样，是一种特殊的要约，具有法律效力，对开发商本身具有约束力。当购房者冲着这个广告许诺来签订合同时，开发商与购房者之间对环境的要求已经达成默契，开发商对自己违反该默契义务所引起的法律后果应当承担民事责任。

假设开发商原来在该处规划的就不是绿茵足球场，那么开发商的广告就是虚假广告，根据最高人民法院《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见》的有关规定，“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。”也就是说，如果开发商在广告许诺中故意提供虚假情况，诱使购房者基于错误的认识而作出购房决定，签订了购房合同，则开发商应承担缔约过失责任。因此，开发商的行为违背诚实信用原则，同样应承担民事责任。

综上，开发商要么违反了广告许诺（特殊的要约）而承担违约责任，要么违背诚实信用原则而承担缔约过失责任。总之，无论哪一种情况，开发商都应当承担民事责任。