中国物权法草案建议稿(第三章)

第一百九十六条 <基地使用权的定义>

基地使用权，是指为在他人所有的土地上建造并所有建筑物或其他附着物而使用他人土地的权利。

第一百九十七条 <基地使用权的标的>

基地使用权只能在法律许可为基地用途的土地上设立。

基地使用权的范围由当事人在基地使用权设立时确定，并以不动产登记明确表示。基地使用权的纵向范围如未约定，以土地所有权的纵向范围为限。

第一百九十八条 <空间基地使用权>

在地上或地下一定的可为不动产登记确定的空间，可以设立基地使用权。

在设立空间基地使用权时，如果其地表及上下既存其他基地使用权，空间基地使用权的设立不得妨碍既存基地使用权人行使其权利。在空间基地使用权适于设立并且其权利人保证在其权利存续期间不为妨碍行为时，既存基地使用权人不得阻碍空间基地使用权的设立。

第一百九十九条 <基地使用权设立合同>

设立基地使用权的合同，应当采取书面形式。基地使用权设立合同，自合同成立之日生效。

基地使用权设立合同的内容应当包括：双方当事人的名称、住址；基地的位置、范围；基地用途；基地使用权期限；有无出让金或租金以及出让金或租金的支付方式等。

第二百条 <基地使用权的设立登记>

设立基地使用权，当事人双方应到不动产登记机关进行设立登记。基地使用权，自登记之日设定。

须变更土地的登记用途或特别法规定的用途而设立基地使用权，应依法事先向县级以上人民政府土地管理部门申请批准。

第二百零一条 <基地使用权的共有>

数人共有一个基地使用权，其共有人内部及其与外部的法律关系，准用有关所有权共有的法律规定。

第二百零二条 <以行政划拨设立基地使用权>

在国有土地上，县级以上人民政府可以划拨方式设立基地使用权。

以前款方式设立基地使用权的条件、程序等，由特别法规定。

第二百零三条 <以出让或出租方式设立基地使用权>

土地所有人得以收取出让金或租金为条件，将基地在一定期限内交给基地使用权人使用、收益。

第二百零四条 <以集体内部分配设立基地使用权>

农村集体经济组织可以将其所有的土地设立基地使用权后，分配给其成员。

以前款方式设立基地使用权，其土地用途只限于作为农村集体经济组织成员的宅基地。其基地使用权的设立条件、标准、程序等，由特别法规定。

第二百零五条 <法定基地使用权>

在土地及其上的建筑物或其他附着物的所有权属于同一主体时，如果说仅就其建筑物或其他附着物设定抵押权，在为实现抵押权而拍卖建筑物或其他附着物时，视为已设立基地使用权。

在土地及其上的建筑物或其他附着物质的所有权属于同一主体时，如果法院为民事强制执行程序而拍卖建筑物或其他附着物时，视为已设立基地使用权。

第二百零六条 <时效取得基地使用权之禁止>

基地使用权不得因时效而取得。

第二百零七条 <基地使用权的期限>

基地使用权的期限，可由当事人约定。但当事人不得对基使用权期限作如下约定：

（一）在法律对基使用权的最长年限有限制时，超过该限制；

（二）约定基地使用权为永久期限。

国有土地上各种特定用途的基地使用权的最长期限，由国务院规定。

第二百零八条 <基地使用权的价金>

设立基地使用权而为出让时，其价金支付期不得超过二年，否则视为租金。

价金未全部支付的基地使用权，不得转让。

第二百零九条<基地使用权的租金>

基地使用权人应按约定履行支付租金的义务。

基地使用权的租金如经登记，可对抗第三人。有欠租的基地使用权转让后，如果该租金已经不动产登记，土地所有人可向基地使用权的转让人人或受让人请求支付欠租。但是，基地使用权的受让人可请求土地所有人先诉请法院对转让人为支付欠租的强制执行，然后再由受让人支付未能执行的欠租部分。

第二百一十条 <基地使用权租金的增加与减免>

设立基地使用权时，当事人可以约定租金的增加方法与每次增加的幅度。如未作约定，土地所有人非以情事变更为由，不得请求增加租金。

基地使用权人非以情事变更为由，不得请求减免租金。

第二百一十一条 <基地使用权的行使>

基地使用权人应按土地的登记用途使用土地。基地使用权设立时，如果对土地用途另有约定且不改变土地的登记用途时，基地使用权人应按约定用途使用土地。

在国有土地上设立基地使用权时，如果对基地使用权人的土地开发义务有特别约定，基地使用权人应按其特别约定履行义务。

第二百一十二条 <基地的保护与合理使用义务>

基地使用权人应当保护和合理使用其基地。

第二百一十三条 <基地的出租>

基地使用权人可将土地全部或一部出租，但基地使用权设立时，约定禁止出租的除外。

基地使用权人出租土地的期限，不得超过二十年，并不得超过有期限的基地使用权的剩余年限。

第二百一十四条 <基地使用权的转让>

基地使用权可以让与、交换、赠与等方式转让，但农村集体所有土地上以无偿方式取得的农户住宅基地使用权除外。基地使用权转让后，当事人双方应到不动产登记机关进行变更登记。

行政划拨设立的基地使用权转让时，应事先向原划拨设立基地使用权的县级以上人民政府申请批准。经批准转让的，土地所有人与基地使用权受让人可另行约定基地使用权的期限、租金。

基地使用权转让时，不得变更土地的登记用途和约定用途。

第二百一十五条 <土地权利与建筑物权的关系>

基地使用权转让时，其地上建筑物及其他附着物所有权随之转让。

第二百一十六条 <基地使用权的抵押>

基地使用权可以抵押，但在农村集体所有土地上无偿设立的农户住宅基地使用权除外。

基地使用权抵押时，其地上建筑物及其他附着物随之抵押。

第二百一十七条 <基地使用权的继承>

基地使用权可以继承。

第二百一十八条 <基地使用权的撤销>

土地所有权人非以下列原因，不得撤销基地使用权：

（一）基地使用权人积欠租金已相当于二年总额。但基地使用权设立时有宽于此项的约定的，从其约定。

（二）基地使用权人擅自变更土地用途。

第二百一十九条 <基地使用权的用途变更>

在基地使用权存续期间，经县级以上人民政府依法批准，可以变更土地登记用途；经土地所有人的同意，可以变更土地的约定用途。

第二百二十条 <基地使用权标的分割与合并>

基地使用权人可将其土地分割。土地分割后，应进行变更登记。

拥有数个相毗连土地的基地使用权的权利人，可将其土地合并。土地合并后，应进行变更登记。

第二百二十一条 <基地使用权的续期>

基地使用权人可在期限届满前一年，提出续期请求。土地所有人非有正当理由不得拒绝。但基地使用权设立合同另有约定的，依其约定。

第二百二十二条 <无期限的基地使用权的终止>

对于无期限的基地使用权，双方当事人均可随时提出终止。但土地所有人提出终止时，不得违背该基地使用权的设立目的。

第二百二十三条 <地上物取回权与买取请求权>

基地使用权期限届满未续期的，基地使用权人可以取回其建筑物及其他附着物，并应恢复土地原状。但土地所有人提出以时价购买基地使用权人的建筑物及其他附着物时，基地使用权人无正当理由，不得拒绝。

第二百二十四条 <地上物补偿请求权与延期请求权>

基地使用权期限届满，基地使用权人不取回其建筑物及其他附着物时，可请求土地所有人补偿。土地所有人可请求基地使用权人在其建筑物及其他附着物可使用期限内，延长基地使用权的期限。基地使用权人拒绝延长的，不得请求土地所有人补偿。

第二百二十五条 <基地使用权的征收>

国家为了社会公共利益的需要，可以征收基地使用权，但应依法对基地使用权人给予补偿。

基地使用权的征收条及补偿，应适用本法第四十八关于征收的规定。

第二百二十七条 <基地使用权的抛弃>

无偿设立的基地使用权，基地使用权人可随时抛弃，但须通知土地所有人。

约定有租金的基地使用权，在基地使用权人抛弃权利时，应当不提前一年通知土地所有人；或者于抛弃权利时，交付相当于一年总额的租金。

第二百二十八条 <建筑物及其他附着物灭失的效力>

建筑物及其他附着物灭失，基地使用权仍然存续。

第二百二九条 <土地灭失>

土地一部灭失，基地使用权人可请求减免土地灭失部分的租金。

土地全部灭失，或者部分灭失致使基地使用权设立目的完全不能实现，基地使用权消灭。